叶檀财经:楼市销售创天量 历史记录再改写马会

发表时间:2019-11-15

  11月14日,据国家统计局数据,全国商品房销售面积,10个月来首次转正!销售额增速则连续5个月提升!

  按照目前的趋势看,2019年楼市销售额和销售面积,有望同时超越2018年,再创历史新高!

  细分来看,销售金额占全国半壁江山的东部地区成为,10月楼市数据“爆表”的最大功臣。在其他地区增速相对放缓的情况下,东部地区,无论销售面积增速,还是销售额增速,均有不同程度的提高!

  叶檀老师此前亲赴一线多次调研,6789kj开奖现场世界互联网大会第一天李彦宏、雷。北上广等一线城市确实在下跌,楼市行情不容乐观。

  但,从8月开始,叶檀财经率先发现,最先提出,三四线城市回暖速度超乎想象。

  结合本次10月份的数据来看,目前楼市分化非常严重,结构性行情非常“结构”。

  一方面,销售超预期,需求可能被提前透支,另一方面,存量房远远被低估,潜在需求,也许更加不容乐观。

  11月初,叶檀财经掌握到一组数据,来自中国第一大券商,国家队成员中信证券。

  中信证券用2020年全国第七次人口普查,即将采用的“以房查房”方法,测算全国城镇人均住房。(注:11月8日,国家宣布将展开第七次全国人口普查,这次不同以往,查人更查房,明确查清城乡住房状况。)

  全国城镇人均住房面积约为 44.9 平方米,我国城镇存量住房规模约为 373 亿平方米。

  2018年,韩国人均住房面积为28.2平米,俄罗斯为27.9平米,日本为33.1平米,德国和法国分别为38.6以及39.5平米。

  中国城镇(不算面积更大的农村)人均44.9平米的水平,已经超过几乎所有主流发达国家,仅次于美国的66.9平米,英国的49.4平米。

  2008年有7成人是首次购房,接近7成是刚需,十年之后2018年,首套房购买人群占比只剩下3成,投资人群占比突破50%!

  克而瑞的数据,2017年二三四线城市里传统刚需,即二套房以下,成交占比就已经不到4成了。2018年,这一趋势仍在继续,到了2019年,更为夸张,二三四线城市里,传统刚需都已经不到3成,四线成了。

  目前,只有一线城市二套房以下占比稍微高一点,但合计占比也仅仅维持在40%,6成左右的人,选择三套房甚至更大的房子。

  此前文章写过,中国楼市有异象,开工面积持续高增长,但竣工面积却不断负增长,截止目前,已经连续22个月为负。

  更令人惊讶的是,新开工与竣工面积增速“剪刀差”,主要集中在三四线世纪经济报道,西藏、青海的新开工与竣工面积增速“剪刀差”超过100个百分点,甘肃、宁夏、新疆、山东在50个百分点以上,内蒙古、陕西、上海则超过40个百分点。

  2015年之后,中国房企越来越强调所谓高周转,而这个高周转,实际上并不是开发全流程的高周转,而仅仅局限于“拿钱”之前的高周转。

  简单来看,房企的开发环节里:拿地→开工→预售→竣工等几个环节,预售环节之前的算是拿钱环节,而竣工则算是“出血”环节。

  资金压力不大的时候,房企还能留有余量和理智,按部就班完成整个开发流程,可一旦政策收紧,竣工环节,现金流是王道,能拖就拖,能慢就慢。

  预售制度下,一二线商品房销售条件相对苛刻,政府方面催得也紧,房企面对强势地区,自然不敢太怠慢。

  而在三四线,销售条件比较松弛,政府也没太多压力,结果就是房企处于相对强势,有条件拖,自然拖。

  2016年之前,三四线%以上,再配合三四线这几年房价上涨幅度显著超过一二线,都能印证,一点:

  如今棚改已经退潮,专项债、PSL这些配套资金要么缩减,马会平特论坛,要么转向,可以预见,三四线楼市最大动力不可能重演往日的辉煌。

  当前中国楼市,早已旧貌换新颜,传统刚需已非主流,投资改善成为新刚需,晋升新主流。


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